Новая версия закона по долевому строительству вызвала дискуссии между функционерами госаппарата и строителями. По убеждению Минстроя новый порядок встанет на охрану дольщиков и очистит рынок от нечистых на руку дельцов и ловкачей в сфере строительства.
С 25 октября открывает свою деятельность компенсационный фонд, который обеспечит для дольщиков договоренности с застройщиками. Теперь всем застройщикам, реализующим строящиеся квартиры, на основании закона, выплачивать в данный фонд 1,2% от стоимости договоров строительного долевого участия. Финансы фонда будут пущены на завершение недостроенных и компенсационных выплат дольщикам, понесших ущерб от обмана.
Для исключения желания непорядочных застройщиков сбросить на государство свою ответственность, в закон о долевом строительстве были внесены поправки, принятые Госдумой в июле текущего года. Новые правила предполагалось ввести в действие с 1 июля 2018 года, однако, бюрократические ряды добиваются переноса данного срока на 1 января 2018. Как сообщается в газете «Ведомости», руководство больших строительных фирм подвергает критике закон и утверены, что это нововведение вынудит покинуть рынок 75% предпринимателей, а стоимость квадратного метра в новом доме резко поднимется.
Новый порядок для застройщиков
Закон устанавливает правило «один дом – один застройщик – одно разрешение на строительство». По мнению строителей, вступление в силу закона лишит возможности строительства жилых комплексов, требующих поэтапного строительства домов. Добиться разрешения для застройки всего района – практически нереально. Так как это потребует одновременного проекта всех объектов. Как прокомментировал для корреспондентов газеты « Ведомости» один из известных застройщиков, для этого необходимы огромные инвестиции и несколько лет подготовительных работ.
Законом ограничено расходы застройщика на заработную плату, финансирование банковских услуг, ЖКХ, связи рекламных услуг, управляющей компании, услуг аренды. Все это должно покрыть не свыше 10% от проектной стоимости застройки. Строители подтверждают, что на практике это невозможно. Один лишь фонд оплаты труда у застройщиков требует порядка 20% стоимости строительства, рекламные расходы гораздо выше 10%, офисы продаж обходятся дорого, необходимо оплачивать работу т сотрудников и прочие статьи расходов.
Согласно новой трактовке закона, требуются девелоперы с опытом, которые не меньше 3 лет строят многоквартирные дома, площадь которых составляет от 10 000 кв. метров, выступают указанное время, как генподрядчики или техзаказчики. Застройщики предполагают, что такие критерии не позволят новым компаниям занять свое место на рынке, упрочив положение известных и длительное время осуществляющих деятельность фирм. Как видится экспертам, малые города и районные центры подвержены риску прекращения строительства новых домов.
Застройщик не имеет права привлечения заемных средств от финансовых учреждений для приобретения земель и иных целей. Все подготовительные ступени строительства должны осуществляться выполнить за его счет. В случае открытия кредита на покупку земли до введения закона, застройщик не имеет права привлечения финансов дольщиков, пока не выплатит указанный кредит. Наряду с этим, по новому закону, застройщик обязан предъявить на своем счете денежную сумму, составляющую 10% от проектной цены застройки.
По мнению Николая Алексееноко, гендиректора Российского агентства строительного комплекса, указанный расклад позволит остаться на рынке лишь 1000 застройщиков, взамен присутствующих на данный момент 4500.
Николай Николаев, считает председатель комитета Госдумы по собственности, уверен, что предположения завышены. Он считает, что рынок покинут порядка 10–20% компаний, из-за необходимости укрупнения отрасли.
Как показали оценки экспертов, из всего числа объектов, которые начали строить в 2013-2014 годах, порядка 7% стали проблемными, а это сотни домов, как отмечает представитель АИЖК. Как следует из его слов, новая трактовка закона позволит на 100% обеспечить финансовую сторону и прозрачность деятельности девелоперов, предоставит возможность контролировать применение средств субъектов долевого строительства с целевым назначением, самое важное – очистят систему от фактически несостоятельных или непорядочных организаций. «Их потери или неправомерные расходы не будут отражаться на состоянии отрасли, а в итоге – на конечном пользователе», – подвел итог наш собеседник.