Государственные служащие приняли решение о «чистке» в области оценки. Во-первых, это обусловлено существенными недостатками при организации всеобщей кадастровой оценки объектов недвижимости по всей России и по пожеланиям тех, кто хочет получить оценку.
В 2014 году был поддержан проект закона по переходу на налог на имущество учреждений и физических лиц, согласно не инвентаризационной стоимости, а кадастровой. Данный закон стал применяться лишь с 2017 года.
Расчет кадастровой стоимости производится способом массовой оценки, фактически, берут массив земельных объектов (т.е., земельные участки категории «земли сельскохозяйственного назначения» по региону, порядка 50 тыс. объектов) и математически моделируют стоимость одного участка. Теоретически, кадастровая стоимость приближена к рыночной, но по факту не берут во внимание отдельные особенности каждого объекта, что влечет к неточности результатов. Во время подобного оценивания имеют место 2 основных трудности:
- Плохое качество исходной информации, которая предоставляется;
- Полномочия исполнителя.
Первый момент имеет отношение, в основном, к заказчику оценки, рассмотрим детально второй. Так как в роли заказчика кадастровой оценки выступает государство, исполнителя отбирают в тендере лишь по одной мерке – самая низкая стоимость. Соответственно, кадастровая оценка устанавливалась, как правило, организациями, не обладающими достаточным опытом. В Санкт-Петербурге оценкой недвижимости занималась государственная структура ГУИОН и, как считается, вынесенная кадастровая стоимость, в большинстве случаев, соответствует реалиям. Указанная организация обладает опытом осуществления такой деятельности, имеет массивы данных статистики рынка недвижимости и в оформлении договоров по оценке не занижает стоимость. В итоге, работа выполняется на высоком качественном уровне.
К примеру, как свидетельствует статистика Росреестра за промежуток времени 01.01.2017 - 31.08.2017, суды РФ разбирали споры в количестве 7 085 по отношению к 12 875 объектам недвижимости. Для 92% объектов пришли к положительным решениям, что позволило снизить налоговую базу по указанным объектам от 627 млрд. руб. до 360 млрд. руб. Будучи неприятно поражены этими цифрами, соответствующие министерства сделали вывод, что данное множество споров свидетельствует лишь о некомпетентности оценщиков. В 2016 году было решено организовать единый квалификационный экзамен, необходимый для отсева оценщиков, не имеющих должной компетентности. Основным моментом было определение крайнего срока – 01 апреля 2018 года. По прошествии указанной даты оценщик, не сумевший сдать экзамен, автоматом будет исключен из СРО, к которой он относится, с потерей права трудиться по специальности.
Инициатива заслуживает внимания, но на самом деле, ее цель – передел рынка. Какие стороны смущают в проведении экзамена:
- Самое главное - база вопросов и задач является закрытой;
- Вопросы сформулированы запутанно, чтобы сбить с толку экзаменуемого;
- Есть 3 направления экзамена: «оценка недвижимости», «оценка оборудования», «оценка бизнеса». Последнее из них не включает предыдущие направления. Затруднительно представить бизнес, оценивая который можно обойтись аттестата входящих в него направлений.
- Экзамен сдают государственной структуре, размещенной в Москве, без региональных отделений;
- Начало приема экзамена по факту началось позднее на 1.5 месяца, что не отодвинуло крайний срок 01.04.2018 г.
Результаты экзаменационного месяца выражены цифрой 364 специалиста, достойно выдержавших экзамен. Первыми прошли испытания активисты сообщества в нескольких направлениях. На самом деле число сдавших не более 300 человек. По России на сегодня – около 20 тыс. оценщиков. Предположив, что процедура будет даже ускорена экзаменатором, все оценщики просто физически не успеют экзаменоваться по одному разу.
Первые статьи об этом экзамене сообщали, что экзамен сократит 50% сообщества. Однако реальная ситуация свидетельствует, что могут остаться в профессии около 10% от сообщества.
Что может быть итогом предпринятых действий:
- Оценочные компании объединятся, чтобы «выжить»;
- Рынок наполнен множеством специалистов и небольших оценочных компаний предпринимательского сектора. Эти компании утратят свое существование, в частности, по регионам;
- Снижение конкуренции повлечет рост цен на оценочные услуги для всех потребителей. Компании будут формироваться не из специалистов с опытом, а из тех, кто сумел сдать экзамен, возможно, хорошо подготовившихся студентов;
- Самую острую обстановку получат регионы, где и так довольно сложно с постоянной работой. Если прежде оценщикам можно было пойти на демпинг (снижали оплату в госзакупках)), то с 01.04.2018 г. оценщики в регионах исчезнут. Эта работа будет поручена более дорогим по расценкам специалистам.
Итак, существенный позитивный момент для «выживших» компаний - ощутимый рост цен на услуги. В чем заключается выигрыш государства? Пока нет ответа на данный вопрос.